作 者丨张敏 唐韶葵 吴抒颖
编 辑丨张伟贤
楼市新政“满月”，多地迎来回暖风。
自9月末起，楼市迎来一系列重磅政策“组合拳”，有超40个省市发布楼市新政超50次。如今“银十”楼市已近尾声，新政效果如何？未来呈现怎样的趋势？南方财经全媒体记者对北上广深等一线城市及部分重点城市进行了深度调研。
北京楼市新政满月：二手房交易或破2万套 业主“保价不涨价”
2024年9月30日晚间，北京市6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出多项楼市调控政策。
其中，北京以“321”的梯度设置限购门槛：非京籍居民购买五环外住房的，社保或纳税门槛为3年；购买五环内住房的，门槛为2年；符合人才政策的，门槛为一年。北京还将首套房商业性贷款最低首付比例由20%下调至15%，二套房贷最低首付比例由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。
这也是近年来，北京最大力度的一轮楼市政策松绑。
目前，北京楼市新政出台已满月。根据北京市住建委的数据，10月1日至29日，北京新房住宅实现网签4434套，比9月全月的水平增长84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅网签16260套，比9月增长27.8%，为近8年来的同期最高点。
价格方面，无论新房还是二手房，都出现企稳迹象。据21世纪经济报道记者多方了解，大幅降价的情况已有所减少，但无论是开发商还是二手房业主，也都不会贸然提价。
“这轮调控对预期的提振作用是明显的。”合硕机构首席分析师郭毅表示，从最近一个月的市场和数据表现看，北京楼市已经出现企稳迹象。
图/IC
量增价稳
作为最早进入存量市场的城市之一，新房交易并不占据北京市场的主流。今年1月，北京新房住宅网签量曾冲上7000套的高点，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，仅高于受春节影响的2月。
9月26日召开的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。结合当时的市场表现和相关部委的表态，楼市政策加码的预期较为强烈。
一位央企开发商相关负责人向21世纪经济报道记者表示，由于对政策走向有所预判，公司在9月底就做好营销上的准备，包括准备要推的房源，拟定价格策略等，相关的物料也已提前备好。
他表示，新政落地后，公司旗下各项目就进入“加班模式”，销售人员几乎没有休息。国庆长假期间及其后两周，项目的带看和签约情况均较为良好，直到月末才有所降温。
大兴区某新房项目的销售人员也表示，新政出台后，项目马上和渠道公司开会，要求加大推盘力度。由于此前蓄客情况不错，前期的去化速度也比较快。
郭毅表示，10月以来，房山良乡、大兴西红门、顺义等区域的新房交易相对不错，这些区域的新盘以刚需、刚改类为主。市区内的新房总价普遍较高，但一些产品力较强的项目也录得不错的成交。
但值得注意的是，与去年10月的5177套相比，今年的北京新房网签量仍显不足。分析人士指出，“626新政”后的7月和8月，北京新房交易出现小高峰，消化了一部分需求。另一方面则是二手房市场分流所致。
作为北京市场的主流，除2月外，今年北京二手房月度网签量保持在1.2万套至1.6万套之间。受此轮新政影响，10月的网签量已经突破1.6万套，这不仅是最近19个月以来的最高点，也是近8年的同期最高水平。
事实上，由于网签数据有所滞后，多家机构指出，10月全月北京二手房的实际交易量在2万套以上。
二手房市场的情绪变化较大，更易受外部环境影响。朝阳区安贞区域的一名房产经纪人向记者表示，10月以来，该区域的成交节奏明显加快，有业主在观望数月后选择将房子卖出。还有少数好房源，挂网不到一个月就能卖出。
“地段好的次新房卖得最好，老房子如果装修好，也可以。‘老破小’就不行了，哪怕带学区，也经常卖不上价。”他说。多家机构提供的数据也证实了这一点。
据21世纪经济报道记者调研，今年下半年以来，北京二手房的议价空间就明显减少，业主对价格较少让步，客户动辄砍价数十万甚至一百万的情况，也已很少出现。
但明显涨价的情况仍然较少。原因是二手房的总体供应量仍然较大，并不具备涨价的基础。
新房市场同样如此。虽然部分新房项目已在10月减小或收回折扣，但尚未有项目提价。相反，临近年末的业绩结算节点，以价换量仍是开发商的主要策略。
10月末，位于北京朝阳区东四环的御翠园项目开盘，推出的特价房销售均价低至7.5万元/平方米-7.6万元/平方米，与备案价相比，约相当于打了7.6折。
“暖冬”有望出现
本轮北京楼市政策“组合拳”中，除“限购令”的放松外，最低首付比例的下降也值得关注。根据政策，北京首套房商业性贷款最低首付比例为15%，二套房贷最低首付比例不低于20%。两者均为史上最低。
但据记者了解，在10月的楼市成交中，低首付的情况并不多。朝阳区某新房项目中，一些总价在2000万元左右的房源，还出现了全款成交。
多家机构向记者证实，尽管最低首付比例在今年连续下调，但高首付仍是北京楼市的常态。
郭毅表示，当前北京的购房者中，改善性需求占比较高，这部分群体的支付能力强，能够承受较高的首付。同时，购房者对就业和收入的预期存在不确定性，对于背负大额贷款仍然心存疑虑。
她表示，这也说明，相比购房门槛降低带来的直接好处，促进本轮北京楼市升温的，是整体预期的改善。
前述央企开发商负责人也表示，今年下半年以来，旗下项目的蓄客情况不错，但一些客户认购后却迟迟不肯网签。在楼市新政出台后，这部分客户不再观望，网签的数量也明显增加。
他认为，相比于首付比例的下降，北京购房者更关心的政策在于利率的下降，尤其是存量房贷利率的下降。另外，很多购房者对于相关税费的下降也有期待。
二手房市场的预期也在潜移默化地发生变化。当前北京二手房挂牌量在15万套左右，比此前17万套有明显下降。分析人士指出，这也在一定程度上说明业主的预期较为稳定，不再急于出手。
值得注意的是，相比月初的热度，到10月末，不少项目开始出现交易降温的情况。二手房市场的交易热度也有所下降。
中原地产首席分析师张大伟表示，与其他一线城市相比，北京楼市政策的力度并不大。因此在前期市场交易放量后，政策效应难免会出现递减。
但他指出，北京楼市政策仍有松绑空间，从近年来“小步快跑”的政策节奏看，未来不排除北京进一步优化楼市政策的可能。加之年终是房企冲击业绩的关键时点，张大伟认为，今年北京楼市有望出现“暖冬”。
郭毅则表示，北京新房和二手房的供应规模都比较大，在政策效应释放后，市场交易会回归稳定。但由于市场预期已比前期有所改善，从网签数据看，年末仍会保持较高的水平。
上海新房二手房复苏强劲，豪宅市场却出现盘整信号
自9月29日推出调控楼市的“沪七条”以来，上海房地产新政已出台满月。网上房地产数据显示，截至10月29日，10月上海新房网签4475套，环比增长20.5%；二手房成交超过2.3万套，环比增长约56%。有不少机构预测，10月全月，上海二手房成交量有望冲击2.5万套。
值得关注的是，楼市复苏背后，是新增供应的大量入市。就在上周（10月21日-10月27日），上海新增供应环比增加超过70%。易居地产研究院数据显示，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分别为12.1个月与13.5个月，同比上涨195%与129%。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，前期售楼处带看量的增长转化为认购数据，有助于提振市场信心。不管是首次入市的刚需客户还是改善买家，近期入市都较为积极，这证明了政策效果非常显著。交易主力产品价格向中低价位倾斜的趋势明显，但高端项目并没有彻底“熄火”，市场还保持一定温度，呈现多点开花格局。
其认为，未来一段时间，这种热度不会快速消散，成交还有望保持高位运行。
图/IC
10月二手房成交量破2万套
新政对上海楼市成交量的止跌回稳可谓立竿见影。这当中，有几个趋势值得关注。首先，早已进入存量市场的上海楼市，二手房成交量回暖明显。网上房地产数据显示，10月以来，二手房（含商业）成交量有5天单日成交冲破千套大关，其中10月13日成交1334套，创下近一年来新高。
相比之下，10月上海的新房成交4475套，虽然环比上涨了20.5%，但这是建立在9月较低的基数上。今年上海一手房网签高点出现在6月，为14118套，环比上涨约16.71%。
在政策的引导下，外环外区域的供应和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周内，上海新房供应19.20万平方米，环比增加70.47%。成交量也达到这一水平，环比增加57.19%。
其次，对比上海6月二手房网签数据会发现，10月单月二手房成交量可能并不会创新高。楼市成交量回暖还有空间。
今年6月，上海二手房成交26374套，不仅创下今年新高，也是2021年6月以来月度新高（历史记录显示，上海二手房最高的单月交易量出现在2013年3月，接近70000套；次高记录则是2016年的3月和6月，当时的单月成交量超过了50000套）。换言之，如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。
不过值得关注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指标表现亮眼，比如带看量、带看量转化率、新增挂牌量环比增长等都指向了成交量的上涨。
上海楼市的复苏强劲，还有一个指标就是从房东挂牌价格来看，降价出售的数量减少了。一名中介业务员王林（化名）透露，国庆节前与节后的交易状况大不相同。国庆节前，在挂牌价格的基础上，经纪人一般都会劝房东降价出售，具体的成交价格一般不会高于同小区同户型的最低价。这样的劝说往往有效。
王林表示，自己在9月的成交中，大多数都是在房东降价后成交的。
国庆节后，王林发现，那些不愿意降价的房东中，很多不会再降价，而是一心等价格回暖再卖。
豪宅行情现盘整信号
在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整体热度提升。易居地产研究院的统计显示，近几个月来，上海超过10万元/平方米的豪宅成交面积呈逐月上升态势，多个项目开盘去化率达到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000万元以上住宅成交套数达到了9455套，占比成交总量的24.3%。
但与2023年同期相比，这一数据仍然下滑了22%。但该机构指出，比起苏州、武汉、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表现稍好一点。
易居地产研究院指出，相比上半年的“527”新政，此轮新政后，多个重点楼盘来访量有大幅上升，成交量也较以往明显提升。从价格梯度看，相比刚需盘，高端项目的买家似乎更有信心。该机构指出，有85%的购房人出于信心提升购买6万元-9万元/平方米的房源。而购买均价4万元/平方米-6万元/平方米的房源的购房人中，则有63%是基于整体信心的提升。
从开发商的角度，销售策略也在调整。比如位于上海徐汇滨江板块的“中海领邸”，开出了低于房地联动价（即政府指导价）的价格，这种策略以往在外环外楼盘中可见，如今也开始出现在内环内豪宅的销售中。记者留意到，中海领邸拿地时的房地联动价在14.2万元/平方米，在其刚发布的价格清单可见，主力户型为102平方米，均价为13.2万元/平方米；143平方米户型的均价14.1万元/平方米。这两种户型的价格不仅低于房地联动价，也低于前期销售均价。
同样位于徐汇滨江的招商蛇口“海上清和玺”，位于外滩的“陆家嘴太古源·源邸”，项目还未拿到预售证，便开启高调推介。
卢文曦认为，过去很长时间，上海豪宅交易维持量价齐升的局面。如今出现降温，一方面反应出上海市场的“此消彼长”，外环及外环外的成交量起来了，相比之下豪宅市场的增长力度显得稍弱。另一方面则说明，持续了将近一年的“日光”行情后，豪宅市场正在进入盘整阶段。
事实上，对于购房者而言，对豪宅的选择也越来越挑剔。
除了改善居住之外，豪宅通常还承载着资产保值的诉求，一些千万豪宅的主力买家，开始将关注点落位于产品。“买不到好房子”，是近期记者跟踪的两名购房人的强烈感受。郭丽娜（化名）是一名外地来沪与女儿同住的退休母亲，其女儿工作多年，已有一定积蓄。郭丽娜也并非在上海第一次买房，其在今年上半年将手中的徐泾板块一套房子以亏本四五十万元的价格出售，并将老家（某省会城市）的一套高端住宅出售，一共筹集了1000万元出头。她想借这次机会改善居住并实现资产的保值增值，却因缺乏好的项目而陷入纠结。
王露莎（化名）则是一名不折不扣的刚需置换买家，为了女儿上学便利，并兼顾自己从小居住在杨浦的“老上海”情节，手握2000多万元现金的她看了多个项目，但也感慨，“不是这有问题，就是那有问题”。
这就不难理解，上海的高端住宅项目也面临激烈竞争和去化压力。公开信息显示，大批高端项目以及风貌别墅将会在年底陆续入市，比如绿城拿下的徐汇滨江地王、陆家嘴和太古地产联手打造的太古源源邸、招商蛇口海上清和玺等。这无疑会加剧豪宅市场的竞争。
同策研究院研究总监宋红卫用“马拉松”来形容当下的上海楼市，他认为，经历此前多年的量价上涨行情，上海豪宅进入阶段性盘整也在情理之中。
成交量创新高！广深楼市迎来近年最火爆“银十”开局
9月29日，广州、深圳两座一线城市同时宣布限购松绑。广州于当日宣布全域放开限购，深圳则是优化分区住房限购政策，并全面取消限售，同时优化个人住房贷款政策。
政策发布后，广州、深圳迎来了近年最火爆的“银十”开局。今年“十一黄金周”期间，广州、深圳两座城市成交量均创出新高，随后热度虽有所下降，但无论是新房或者二手房，成交量仍明显活跃。
新政发布至今已经满月，广州、深圳也纷纷晒出楼市成绩单。广州市住建局最新披露数据显示，截至10月27日，10月广州全市新房累计网签8642套，已创下去年3月份以来的新高；深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，10月深圳新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高。中原研究中心预测今年10月深圳网签量有望创2022年以来月度新高。
虽然今年10月整体市场趋势表现活跃，但后市的表现仍然扑朔迷离。在接受21世纪经济报道记者采访的多位从业人士看来，广州、深圳楼市预计热度还将持续一段时间，但10月下旬以来，广州多数楼盘的来访量以及成交量均已有明显回落，深圳虽然情况略好但后续情况也有待观察。
在此情况下，广州、深圳楼市后续行情仍有待进一步观察。
图/21世纪经济报道 梁远浩 摄
量涨价稳
虽然深圳楼市松绑的幅度不及广州，但是新政后市场的变化更为明显。
深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。
一位龙头房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后深圳的表现是全国市场中最好的，持续的时间比较长。国庆节后仍然成交表现不错，而且确实有一些楼盘小幅收回了折扣。”
据21世纪经济报道记者了解，光明区的中建观玥“日光”后，周边的中海时光境顺势加推，但价格比市场预期要高2%—5%。龙华的多个项目折扣也有所收回。
此外，目前新取证项目多数认购情况也不错。其中，位于宝安的前海未来城项目在近期取证600套，据项目开发方卓越地产提供的数据，这一项目目前已经有超过1000组认筹。
与此同时，深圳二手房表现也有所回暖。据深房中协提供的数据，截至10月27日，二手房已录得6811套，至此深圳二手房录得量已连续3周超2000套，二手房市场保持火热态势，楼市政策效果显著。按当前市场走势，今年10月成交量大概率会突破8000套。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦分析称，一二手房成交创近几年新高，反映出深圳市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。现在是新房更为火热，热点区域性价比高的项目去化非常好，存量下降很快。未来行情有望转移至二手房，带动整个市场活跃起来。
热度降低
与深圳相比，广州楼市虽然整体活跃度也有所提升，但进入10月下旬市场已明显降温。
公开数据显示，新政以来（9月30日—10月27日），广州新建商品房网签108.32万平方米。比去年同期的81.24万平方米，增加了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65万平方米，比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。
不过，据21世纪经济报道记者从多家房企了解到的情况，黄金周过后，广州楼市热度已经回落明显。“我们项目黄金周那七天来访量破2000，之后一周就跌到了不到500多，现在已经跟9月平均相比没有什么差别了。”一位广州近郊区的楼盘策划人士表示。
与此同时，广州的二手楼市网签量创出高峰。今年10月前4周，广州累计二手住宅网签宗数已超过9000宗。其中，黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年来的周成交量高位。
需要指出的是，广州的二手房仍然呈现非常明显的“以价换量”局面。据21世纪经济报道记者从多家中介机构了解到的信息，新政出台后，部分房源出现反价的情况，但整体上的成交仍然以低价房源为主。
天河牛奶厂片区的一位业主告诉21世纪经济报道记者，“我们小区最高成交价是8万（元），现在大多数都降到了5万（元）左右。但就算这样，成交也很难有进一步跌的可能，我挂着5万多的单价，也没什么人来看。”
后续待考
事实上，当前广州、深圳的楼市表现在新政出台之初市场已经有所预判。
其时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示，在一线城市中，广州的城市能级相对北上深要低一些，广州松绑限购的影响在实际的效果显现上，都相比北上深要小一些。由于广州此前的限购范围已经很小，而且在预期之中，该政策本身的效果可能并不会很大。
随后，广州的市场表现也印证了这一点。
一直以来，深圳楼市的交投更活跃一点，此次虽然尚未全域松绑限购，但成交量已经有较明显的体现。但是，谈及后市，市场也不敢盲目乐观。
美联物业全国研究中心总监何倩茹就表示，目前市场对新政的反馈是非常积极的，相信未来三个月的交易量能保持在相对高位水平；但刺激作用能否维持更长的时间，还有待观察。
一位深耕大湾区的房企总部人士也告诉21世纪经济报道记者，“就我们的观察和跟踪，深圳限购松绑后应该会有1个多月的活跃期，然后进入12月可能随着年终冲刺促销也会有效带动成交，但如果未有其他政策的配合，可能热度的持续也会随之减退。”
中指研究院则分析认为，整体来看，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。
SFC
本期编辑 黎雨桐
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